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北京市限制預售證發放調控房價 專家稱難治根本

2013-06-05 10:10 [來源]:網絡整理

預售證正在成為北京市控制房價上漲的一張王牌。今年房子賣什么價格將不再只由市場決定,政府部門將直接進行價格干預。

從今年4月開始,只要一個樓盤的擬售價格不被北京市住房和城鄉建設委員會認可,就將無法獲得預售許可證。也就是說這些商品房將不能獲準在市場上出售。這意味著,北京市在調控房地產市場上,已經從“限購”直接走向“限價”。

北京市房地產交易管理網的數據顯示,從今年4月1日至5月31日,共有41個樓盤獲得預售許可證,而去年同期則有52個樓盤獲得預售許可證。

獲得預售許可證的樓盤大幅減少,市場供應很可能無法大量形成,這將不可避免地對市場預期造成影響。北京版國五條細則正在落實。

預售證成撒手锏

今年3月30日,北京市出臺國五條實施細則,被稱為最為嚴厲的房地產調控措施。與全國其他城市的實施細則不同的是,北京版的實施細則強化了行政的干預。

其中,最為引人注目的就是要對樓盤價格進行限價管理。如何限價呢?北京市住房和城鄉建設委拿出的方案是:對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導的商品房項目,可暫不核發預售許可證書或暫不辦理現房銷售備案。商品房項目在銷售中,要繼續嚴格執行明碼標價、一房一價規定,實際銷售價格不得高于申報價格。

在這個政策出臺時,業內并沒有對其執行抱有多大的期望。在很多專家和開發商看來,這樣的政策執行難度太大,難以成為常態化的操作方式。

然而,讓專家和開發商大跌眼鏡的是,這一政策真的開始施行了。

國內一家大型房地產開發企業的高管告訴中國青年報記者,從4月開始,預售證突然就變得難以辦理了。

“北京市住房和城鄉建設委員會對價格看得很死,只要報的價格高了,預售證肯定被卡。”這位高管告訴記者,去年,北京大興區多個樓盤銷售得都很好,價格也一路走高,這些樓盤的開發商試圖今年以更高的價格開盤入市,結果預售證都被扣住。

在大興區,一個樓盤在去年3月的預售價格為每平方米1.3萬元起,今年計劃以每平方米兩萬元的價格再開一期,結果未通過北京市住房和城鄉建設委員會的審查,至今沒有得到預售證。而在房山區,一個樓盤去年12月的預售價格為每平方米1.9萬元左右,今年計劃以每平方米2.3萬元的價格再次開盤,也未獲得預售許可證。

根據這位高管的介紹,這種情況不是發生在一兩個項目上,也不是針對小開發商,而是對北京市所有的商品房項目,眾多知名大開發商也都遭遇了這種狀況。

究竟有多少原本定于四五月開盤的樓盤因為價格問題被暫停發放預售證,至今還沒有公開的統計數據,流傳在房地產業內的一個說法是,超過40個樓盤預售證被暫扣。

而從北京市房地產交易管理網上的數據來看,今年四五月獲得預售許可的樓盤,確實在價格上做出了讓步。

比如一個位于通州的樓盤,去年12月獲得預售許可的房源,其價格在每平方米1.7萬元左右,但其今年4月底、5月底又分別獲得預售許可,這部分房源上報的價格依然在每平方米1.7萬元左右。

“我們現在很痛苦,如果正在建設的項目不能及時拿到預售許可,那么企業的資金回流就會出現問題。”上述房地產企業高管表示,在樓市形勢不好的情況下,開發商會選擇低價入市,但如果銷售形勢轉好,為什么還不能調整價格?

這個問題沒有答案。

從去年5月開始,北京、上海等一二線城市的樓市逐漸由涼轉熱,并一直持續至今。

今年5月19日,國家統計局發布4月70個大中城市房價情況。結果顯示,70個大中城市中,環比上漲的城市有67個,其中一線城市漲幅尤其明顯,北京新房房價連漲11個月。而同比看,北京、上海、廣州、深圳等一線城市漲幅均在10%以上。

不僅如此,在一二線城市,土地市場也開始熱鬧起來。5月,北京、上海、廣州、南京等城市相繼拍出高溢價的地塊。在北京,夏家胡同地塊由于報價太高,最終被暫停出讓。

市場的再度火熱,不得不讓人擔心政府控制房價的目標能否順利實現。也許正是這樣的原因,讓北京市政府部門下定決心,要嚴格執行限價的政策,而要執行這個政策,最大的撒手锏就是控制預售許可證。

博弈會持續多久

看起來,這是一場風險頗大的博弈。

如果因為價格問題得不到預售許可,整體市場的供應會不會出現短缺,從而導致真實交易的價格反彈?

這是很多人擔心的問題。在經濟學上,當一件商品的價格被人為管制時,市場會以各種方式擺脫這種管制。美國紐約市也曾經試圖直接管制不斷上漲的房價,但最終的結果是,房價降了下來,但買房則必須同時購買家具,家具的價格要遠遠高于房子的價格。

目前,北京樓市已經有了擺脫價格管制的種種嘗試。比如有的開發商不上調預售價格,但在售房時再收一筆不菲的裝修費用。

偉業我愛我家集團副總裁告訴記者,政府目前的做法是延緩住房需求的入市時間,在這個背景下,任何市場回暖的表現都會讓政府緊張,并被行政干預。

胡景暉所說的這種情況并不鮮見。在北京樓市,已經多次出現用暫停出讓土地來沖淡市場看漲預期的做法。

“開發商與政府就開盤價格還將繼續博弈。預售證發放速度受限,會讓新增市場供應無法兌現。這恐怕是政府特別需要注意的地方,如何平衡市場的供求?”胡景暉說。

不過,對于市場供應的擔心,也有不同的看法。

北京中原地產市場總監張大偉就認為,盡管北京市場上拿到預售許可證的樓盤雖然同比沒有增加,但也不是就徹底暫停了。四五月拿到預售許可證的樓盤依然有。這種狀況對部分項目會造成影響的,但對整體市場來說,目前還很難說是否真的影響了供應。

“北京市采取這種方式也是迫不得已,現在漲幅太快,政府壓力確實大。”張大偉說,當然這種做法有問題,如果在當初出讓土地的時候就約定后期樓盤的漲幅,那還能讓人接受,但實際并沒有這樣的約定,現在突然就不讓開發商調整價格,確實有些說不通。

從現在的情況看,很多開發商不愿就價格問題做出妥協,從而與政府部門處在僵持的狀態。

北京一個高端住宅項目尚未開盤,但已經接到北京市住房和城鄉建設委員會的提醒:價格不得高于周邊項目,否則會很麻煩。

讓開發商覺得肉痛的是,在經歷了限購導致的市場冷清之后,好不容易看到了市場的重新活躍,但這塊大蛋糕現在卻吃不到嘴里。

一家大型房地產企業所做的市場調查顯示,在各地國五條細則出臺之后,觀望人群已經在減少,按原計劃準備買房的人群在增加。由于限購的升級,一些人群將目光轉向商鋪。目前北京的商鋪銷售情況非常好。

這樣的博弈將會持續多久?目前沒有人能作出判斷。

給房地產市場喂的藥對不對癥

對于房地產市場的調控,政府部門使出了十八般武藝,不能說沒有效果,但總是難以讓公眾滿意。

在北京市,這次的調控干脆直接干預價格。

“這是最直接的調控方式。”中國房地產學會副會長、北京大學房地產研究所所長陳國強說,政府直接參與市場定價,通過這種方式來控制房價,短期內會影響項目的價格和上市時間,能夠獲得理想的統計數據,但這決不是好辦法。

陳國強告訴中國青年報記者,這種直接的行政干預必然會扭曲供求關系,因為影響了項目的上市時間,長期來看,供求矛盾恐怕難以得到緩解。目前樓市的根本問題并沒有得到解決,靠這種方式依然無法解決樓市的根本問題。

在他看來,現在需要認真考慮的是,如何厘清政府與市場的邊界。政府要做什么,企業要做什么?兩者之間不是沒有界限。政府要做的是制定合理規則并做好監管,至于建什么樣的房子、賣什么樣的價格,都是由市場決定,政府不應伸手過長。

“政府要增加供應,對那些已經出讓的土地,能否督促開發商盡快建設形成供應?另一方面,保障房欠下的賬要盡快補上。”陳國強說。

對于政府和市場的邊界,已經有了無數次的討論,但尷尬的是,當遇到具體的問題,這個邊界往往就被模糊化。

在中國消費者協會副會長、中國人民大學商法研究所所長劉俊海看來,原則上政府不應該干預市場的微觀活動,但現實中卻總是存在干預價格的行為。

“北京市的愿望是好的,試圖控制房價的過快上漲,但方法不可取。”劉俊海說,限購就已經是不對的做法,現在又升級到限價。每個樓盤的具體情況各不相同,拿地時間不同,使用的材料不同,成本也是不同的,如何能做到價格的均一化?現在對房地產市場喂的藥太多了,而且不太對癥,需要政府反思。

劉俊海告訴記者,政府與市場的邊界如果不清晰,就會帶來市場的傷害,最終吃虧的還是普通百姓。當市場失靈的時候,政府需要出手。但現在的市場是不是已經失靈了?或者市場中有哪些部分失靈了?政府部門有沒有準確的判斷?

“房價并不是衡量房地產市場是否理性的唯一標準。”劉俊海說,在房地產市場,土地制度與腐敗問題是長期存在的大問題,需要政府在這方面做出改進。今年兩會以來的機構改革不斷傳遞信息,政府要放權,在房地產領域能否也更多地還權于市場?政府部門能否真正聽取各方不同意見,從而做到開門決策、透明決策、科學決策?

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